Deducción de intereses hipotecarios sobre una propiedad de alquiler

Deducción de intereses hipotecarios sobre una propiedad de alquiler
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13 enero, 2021

Deje que el IRS lo ayude con sus inversiones de alquiler

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Ser propietario de una propiedad de alquiler puede generar ventajas fiscales y en efectivo de varias formas. Debe tener ingresos por alquiler después de los gastos directos, el seguro y los impuestos a la propiedad, y puede tomar una deducción por depreciación para compensar los impuestos sobre esos ingresos. Luego está esa importante deducción de intereses hipotecarios.

La mayoría de los dueños de negocios comparten estos beneficios fiscales, pero los detalles más finos pueden diferir un poco en el momento de los impuestos. Los propietarios de propiedades de alquiler presentan el Anexo E con sus declaraciones de impuestos, mientras que la mayoría de los propietarios de negocios independientes presentan un Anexo C. Esto significa que se aplican reglas ligeramente diferentes.

¿Qué se considera ingreso por alquiler?

El primer paso para reducir sus ingresos por alquiler a efectos fiscales es comprender exactamente qué son los ingresos por alquiler. El Servicio de Impuestos Internos lo define como cualquier pago que reciba a cambio de la ocupación de una propiedad de su propiedad.

Esto incluye los pagos mensuales del arrendamiento y los depósitos de seguridad que no devuelve al inquilino. Tal vez su contrato le permita deducir el costo de ciertas reparaciones del depósito de seguridad si un inquilino daña la propiedad. La cantidad que conserva del depósito de seguridad se convierte en ingreso de alquiler en el año en que lo deduce del depósito.

Lo mismo se aplica si el depósito de garantía representa el primer o el último mes de alquiler. Estos son ingresos declarables. De la misma manera, si acepta un depósito de seguridad y permanece intacto en una cuenta fiduciaria durante la totalidad del período de alquiler, esto no es ingreso ni interés que genera el depósito. El interés pertenece al inquilino.

La deducción de intereses hipotecarios

La deducción de los intereses de la hipoteca de la propiedad de alquiler ofrece importantes beneficios fiscales. Así es como funciona usando una propiedad de ejemplo comprada por $ 325,000 con un préstamo de $ 260,000. Supongamos que el interés pagado por la hipoteca ascendería a aproximadamente $ 16 000 en el primer año del préstamo. Si ese propietario tiene un ingreso por alquiler de $ 36,000, tomar una deducción de $ 16,000 por el interés de la hipoteca reduce su ingreso por alquiler sujeto a impuestos a $ 20,000, una diferencia significativa.

El Servicio de Impuestos Internos está ayudando eficazmente a los propietarios de alquileres a conservar la propiedad mientras ésta la aprecia, disfrutando de un flujo de caja positivo con menos obligaciones tributarias al mismo tiempo.

El interés deducible no solo se aplica a las hipotecas. Cualquier préstamo que obtenga puede calificar (e incluso intereses en tarjetas de crédito) siempre que los cargos relacionados sean para actividades de alquiler distintas de la compra, construcción y mejora de sus unidades de alquiler.

Otros gastos deducibles

Puede reclamar una deducción por otros gastos comerciales en los que incurra en la operación de su empresa de alquiler. Si publica anuncios para inquilinos, puede deducir este costo. Si paga por el alojamiento o por un sitio web para sus propiedades, también puede deducir estos gastos.

El mantenimiento y las reparaciones periódicas, pero no los trabajos importantes que deben depreciarse, son deducibles de impuestos, al igual que los gastos cuando se encuentra entre inquilinos, como pintar. Sin embargo, no puede deducir los costos de las mejoras reales realizadas a su propiedad que aumentan su valor justo de mercado.

Si contrata compañías de administración profesional o paga a un abogado y contador por servicios relacionados con sus propiedades, esto es deducible. Incluso puede deducir los gastos de kilometraje conduciendo para verificar sus propiedades si las realiza.

La regla del IRS es que sus gastos deben ser “ordinarios” y “necesarios” para ser deducibles. Esto significa que la mayoría de los propietarios incurren en ellos y que realmente no podría invertir en propiedades de alquiler sin pagarles.

La deducción por depreciación

También puede deducir un gasto en el que no ha gastado dinero. En muchos casos, el IRS le permitirá depreciar el valor de una estructura, aunque no el terreno, durante 27,5 años si es una propiedad de alquiler.

Digamos que es propietario de una casa de alquiler que compró por $ 187,000. El terreno está valorado en $ 37,000, por lo que su estructura vale $ 150,000. Divida eso por 27.5 y obtendrá una deducción anual por depreciación de $ 5,455. Por lo tanto, puede deducir $ 5,455 como gasto de depreciación cada año de propiedad.

Si realiza mejoras o agrega muebles o electrodomésticos a una propiedad, puede deducir los costos mediante la depreciación. Las mejoras son mejoras significativas a una propiedad, como agregar otro dormitorio, instalar nuevas ventanas o colocar un nuevo techo. Las reparaciones, que se realizan para mantener la propiedad tal como está, se deducen como gastos de alquiler, no mediante depreciación.

Por supuesto, ningún regalo del Tío Sam viene sin un problema técnico. Parte o la totalidad de su depreciación puede estar sujeta a recuperación si finalmente vende la propiedad con una ganancia.

Los cálculos de depreciación pueden ser complicados. Considere consultar a un contador experimentado para obtener ayuda y asegurarse de aprovechar al máximo sus beneficios fiscales.

El intercambio de impuestos diferidos 1031

Debe la tasa actual de impuestos sobre las ganancias de capital para el año de la venta cuando vende acciones con una ganancia. Es lo mismo para la mayoría de los demás activos de inversión, pero no para las inversiones inmobiliarias.

Las reglas son complicadas, por lo que lo más probable es que necesite un contador o una empresa de Exchange 1031 para aplicar los detalles exactos a su situación personal. Pero si transfiere todas las ganancias de la venta de una propiedad de alquiler a otra propiedad dentro de un período de tiempo específico y de acuerdo con ciertas pautas, es posible que no tenga que pagar ganancias de capital sobre esas ganancias. Puede transferir sus ganancias hasta el momento de la venta final.