Cuándo alejarse de su hipoteca

Cuándo alejarse de su hipoteca
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13 enero, 2021

Hay ocasiones en las que puede ser una elección prudente

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Si tienes una hipoteca por un monto superior al valor de tu propiedad, ¿qué haces? Si usted es el propietario de la propiedad residencial más grande de Manhattan, podría decidir marcharse, dejando el lío a sus acreedores mientras continúa con sus asuntos.

De hecho, eso es precisamente lo que sucedió cuando Tishman Speyer, la compañía estadounidense que invierte en bienes raíces, abandonó Stuyvesant Town y Peter Cooper Village de 11,000 unidades en Manhattan en 2010. Fue uno de los incumplimientos más grandes de la historia, y la compañía aún logró permanecer en el negocio. Tishman Speyer simplemente estaba siguiendo el camino de muchas empresas inmobiliarias comerciales que lo habían precedido.

Sin embargo, si usted es titular de una hipoteca residencial, es probable que renunciar a una hipoteca se vea diferente a esto (es poco probable que sea tan limpio y fácil). Aun así, puede que te sorprenda escuchar este consejo: matemáticamente hablando, alejarse a veces puede ser la opción más prudente.

Conclusiones clave

  • Hay ocasiones en las que alejarse de una hipoteca residencial es la mejor opción.
  • Durante la Gran Recesión, muchos propietarios, incluso aquellos con ingresos suficientes para cubrir sus hipotecas, decidieron marcharse después de que sus casas perdieran valor.
  • Algunos expertos afirman que puede tener sentido dejar una hipoteca cada vez que sea posible alquilar un lugar similar por menos del pago de la hipoteca.
  • Los titulares de hipotecas de tasa ajustable que son propietarios de viviendas que han perdido valor tienen más probabilidades de abandonar sus hipotecas durante períodos de tasas de interés en aumento.
  • Si alejarse es la mejor opción, esté preparado y tenga un plan para su próximo lugar para vivir.

Cuando alejarse tiene sentido

Antes de la burbuja inmobiliaria nacional de finales de la década de 2000, en general se podía contar con que los precios inmobiliarios aumentarían con el tiempo. Si bien algunas regiones geográficas ocasionalmente verían valores en declive, a nivel nacional, las viviendas ganaron valor con el tiempo. Hasta este momento, esta había sido la tendencia a largo plazo en los EE. UU.  

Sin embargo, en 2008 y 2009, los valores de las propiedades se desplomaron (a veces, registrando caídas de dos dígitos en el valor). Cuando finalizó 2009 y se inauguró el año 2010, aproximadamente el 25% de todas las hipotecas en todo el país estaban bajo el agua: el monto adeudado por las hipotecas era mayor que el valor de las viviendas. En este punto, sucedió lo que antes era impensable para algunos: los prestatarios que aún podían pagar sus hipotecas decidieron no hacerlo.

Si puede alquilar una casa de tipo similar por menos del costo de la hipoteca, algunos expertos sugieren que alejarse de una casa es un movimiento financiero sólido. En un escenario en el que está sumergido en su hipoteca y enfrenta tasas de interés en aumento (debido a hipotecas de tasa ajustable), el incentivo para alejarse puede ser aún más atractivo. (Cuando ocurre una crisis de vivienda, los grandes ganadores suelen ser los inquilinos).    

Calcular el costo de alejarse de una hipoteca

El cálculo para comparar el costo del alquiler con el costo de una hipoteca es un cálculo simple. Una herramienta para estimar sus pagos hipotecarios mensuales es una calculadora de hipotecas. Determinar la cantidad de tiempo que le tomará a su hogar recuperar el valor perdido es un esfuerzo un poco más complejo. El uso de un aumento anual del valor del 5% proporcionará una cifra aproximada basada en promedios nacionales. Un poco de investigación puede ayudarlo a realizar ajustes para los mercados regionales y locales. Considere un ejemplo:

  • Precio original: $ 200,000
  • Valor de hoy: $ 150,000
  • Pérdida de valor: 25%
Año Valor inicial + 5%
1 $ 150 000 $ 157,500
2 $ 157,500 $ 165,375
3 $ 165.375 $ 173,643
4 $ 173.643 $ 182,325
5 $ 182,325 $ 191,442
6 $ 191,442 $ 201,014

Si los valores inmobiliarios suben a una media del 5% anual, esta casa tardará seis años en alcanzar su precio de venta. Esto lleva al propietario a un nivel de equilibrio, pero no hay ganancias que mostrar (y el propietario ha pagado intereses sobre el préstamo todos los años). Si los precios caen otro 10%, la recuperación tardará aún más. (Obviamente, la apreciación del precio de la vivienda no está asegurada).

  • Precio original: $ 200,000
  • Valor después de una disminución del 25%: $ 150,000
  • Valor después de otra disminución del 10%: $ 135,000
Año Valor inicial + 5%
1 $ 135 000 $ 141,750
2 $ 141,750 $ 148,837
3 $ 148,837 $ 156,279
4 $ 156,279 $ 164,093
5 $ 164,093 $ 172.297
6 $ 172.297 $ 180,912
7 $ 180,912 $ 189,958
8 $ 189,958 $ 199.456
9 $ 199.456 $ 209,429

El tiempo de recuperación es ahora de más de ocho años.

Métodos para salir de una hipoteca

Tres de los métodos más comunes para abandonar una hipoteca son una venta corta, una ejecución hipotecaria voluntaria y una ejecución hipotecaria involuntaria. Una venta corta ocurre cuando el prestatario vende una propiedad por menos del monto adeudado en la hipoteca. El comprador de la propiedad es un tercero (no el banco) y todos los ingresos de la venta van al prestamista. El prestamista perdona la diferencia o obtiene una sentencia contra el prestatario. Luego, el prestatario debe completar el pago total o parcial de la diferencia entre el precio de venta y el valor original de la hipoteca.

No todos los prestamistas estarán de acuerdo con una venta corta, pero si lo hacen, la venta corta ofrece una alternativa a la ejecución hipotecaria.

En una ejecución hipotecaria voluntaria, el propietario entrega voluntariamente la propiedad al prestamista. Para organizar una ejecución hipotecaria voluntaria, hable con su banco y haga los arreglos necesarios para entregar las llaves de la propiedad. Si bien este proceso tendrá un impacto negativo en la calificación crediticia del propietario, ya no se requieren pagos adicionales de la hipoteca.

La ejecución hipotecaria involuntaria es iniciada por el prestamista por falta de pago. El prestamista utiliza el sistema legal para tomar posesión de la propiedad. Si bien a menudo se permite que el propietario viva en la propiedad durante meses (sin cargo) mientras se lleva a cabo el proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista hará un esfuerzo activo para cobrar la deuda y, al final, el propietario será desalojado.

El doble estándar

Las empresas recortan rutinariamente sus niveles de personal y reestructuran su deuda. Esto puede dañar (y en ocasiones destruir) a los proveedores a los que no pagan. Sin embargo, estos se consideran movimientos comerciales “buenos”; Los precios de las acciones de estas empresas suelen subir como consecuencia.

Sin embargo, cuando un propietario individual intenta tomar la misma decisión, el sistema legal se establece para proteger las ganancias del prestamista. Si bien solo una minoría de bancos aceptará una venta corta para un propietario, todos están dispuestos a ejecutar una hipoteca.

La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que lo han discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor y / o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).

Un campo de juego nivelado para los consumidores y las empresas significaría que los propietarios de viviendas no deberían sentir remordimientos por abandonar un préstamo que las empresas que no cumplen o tienen propiedades ejecutadas. Como el campo no está nivelado, los prestatarios que se retiran deben estar dispuestos a aceptar las consecuencias, que pueden incluir crédito dañado, acoso por parte de agencias de cobranza y dificultad para obtener crédito durante años.

La línea de fondo

Después de completar su investigación, si alejarse es su mejor opción, esté preparado. Para asegurarse de tener un lugar donde vivir, compre una casa nueva y más pequeña, o alquile un apartamento, antes de irse de su casa actual. Compre un automóvil y cualquier otro artículo costoso que requiera financiamiento antes de que se rebaje su puntaje crediticio y reserve algo de efectivo para ayudar a suavizar la transición.